Crisiseconomie blijkt vruchtbare grond voor particulier opdrachtgeverschap

DEN HAAG - De crisiseconomie blijkt vruchtbare grond voor particulier opdrachtgeverschap. De animo groeit en projecten worden, in tegenstelling tot reguliere woningbouwprojecten, minder snel uitgesteld. Bij de recente uitgifte van vrije kavels in Almere bleek weer hoe geliefd deze bouwvorm is bij particulieren. Daar kwamen voor driehonderd kavels twee keer zoveel gegadigden opdraven.

Zelf ontwikkelen is hot

Deze trend is inmiddels doorgedrongen bij de landelijke politiek. Op verzoek van de Tweede Kamer heeft minister Van der Laan (wonen) eind oktober toegezegd een team van ervaringsdeskundigen in te stellen dat onderzoekt hoe gemeenten meer zelfbouw kunnen realiseren. Maar niet alleen gemeenten moeten op een andere manier gaan werken, ook architecten en aannemers hebben te maken met andere accenten in hun werk. Directeuren Jan Walrecht en Stephan Maussen van Bouwen in eigen Beheer (BIEB) uit Eindhoven, begeleiden al 25 jaar projecten voor collectieve particuliere opdrachtgevers (CPO). Volgens de heren heeft dit systeem duidelijk meerwaarde, ook voor de marktpartijen. "Een ontwikkelaar knijpt een architect bijvoorbeeld vaak toch een beetje uit. De marges zijn klein, waardoor een architect te weinig uren heeft om zijn creativiteit volledig in te zetten en zich soms gedwongen ziet een pasklaar plan uit de la te trekken."

Avonduren

Bij werken voor een collectief is dat veel minder. De betaling is volgens de bouwbegeleiders vaak heel redelijk, omdat de opdrachtgever ook eindgebruiker is. Die heeft dus een direct belang bij een betrokken architect. Het CPO-proces vraagt wel een grotere tijdsinvestering van de ontwerper. BIEB heeft per project zo'n veertig bijeenkomsten in gemiddeld twee jaar tijd, omgerekend één per drie weken. "Er zijn zo'n twintig bijeenkomsten waar de architect aanwezig is. Allemaal in de avonduren, want mensen hebben natuurlijk gewoon een baan." Ook moet de ontwerper goed kunnen communiceren. "Je hebt te maken met veel uiteenlopende wensen. De architect moet daarmee om kunnen gaan, goed luisteren, draagvlak kunnen creëren en hij moet zich dienstbaar kunnen opstellen aan zo'n groep." Aannemer Eddy de Jong, adjunct-directeur van Bouwgroep Dijkstra Draisma uit Bolsward, heeft inmiddels vier projecten gerealiseerd in CPO, daarnaast zijn nu twee projecten in ontwikkeling. "Je moet ervoor voelen. Het zijn leuke projecten om te doen, je hebt veel te maken met de bewoners en je zet ook echt iets moois neer", licht hij toe. "Maar het kost wel veel meer tijd in de voorbereidingsfase, die duurt gemiddeld zo'n half jaar. Bovendien is het voor ons iets minder rendabel." Maar de bouwfase is bij collectieve bouw efficiënter dan bij particulier opdrachtgeverschap. "Op een bouwtijd van 60 weken winnen we vaak zo'n 12 weken terug." Ook wordt volgens de Jong het ontwerp bij CPO beter en onderhoudsarmer. "Je zit als bouwer vroeg aan tafel, in een soort bouwteam samen met ontwerper en gebruiker. Daardoor kun je het ontwerp optimaliseren." De bouwleiders van BIEB werken met een meervoudig onderhandse aanbesteding en een bestek. "Het is daardoor voor een aannemer niet wezenlijk anders of hij voor een collectief of voor een ontwikkelaar werkt," stelt Maussen. "Het enige dat anders is, is dat er vaak veel meer opties in het bestek staan dan bij reguliere nieuwbouw. Dus bij een aanbesteding heeft de aannemer meer werk van z'n offerte, die moet al die opties afprijzen." Ook werken met een enkele particuliere opdrachtgevers is voor de aannemer anders dan werken voor een collectief. "Individuen worden vaak gecoached door een architect. Het voortraject is al geweest tegen de tijd dat de aannemer aan tafel komt", verklaart De Jong. "Je werkt dus met een bestek, maar vaak moet het ontwerp dan worden bijgesteld omdat de prijs tegenvalt." De Jong heeft inmiddels van de ervaringen geleerd en stelt bij collectief alleen nog individuele contracten op met de kopers. "Eerder stelde ik nog wel eens een collectief contract op, maar dat was onhandig. Soms heeft iemand veel meer opties waardoor de bouw langer duurt. Daar moet je meteen duidelijk over zijn, anders krijg je gedonder over de oplevering." Brigitte van der Burg, Tweede Kamerlid (VVD), maakt zich sterk voor de zelfbouwer. "De crisis biedt kansen voor het particulier opdrachtgeverschap. Bij reguliere woningbouwontwikkeling worden projecten nu steeds uitgesteld. Eerst moet 80 procent van de woningen verkocht en met de ingezakte woningmarkt is dat vaak een probleem. Bij zelfbouw is de koper er al en heb je dat probleem niet, dat is goed voor de branche." Bovendien is zelfbouw aanzienlijk goedkoper voor de toekomstig huiseigenaar. "Mensen betalen 20 tot 40 procent minder voor hun huis, indien collectief ontwikkeld," rekent Walrecht. Een argument waar veel mensen gevoelig voor zijn. "Je hoort mij niet zeggen dat een ontwikkelaar het geld allemaal in eigen zak steekt, het prijsvoordeel ontstaat vooral doordat dit een efficiëntere manier van bouwen is. Je koopt zelf de grond en het voordeel van groepsgewijs inkopen is ook voor de bewoner. Het risico dat de ontwikkelaar loopt met de verkoop van de woning is er nu niet."

Almere

Volgens Van der Burg ligt dit risico nu bij de gemeente die al dan niet met onverkochte grond blijft zitten. Maar in Almere lijkt men daar niet bang voor. "De stad wil straks een derde van alle kavels aan particulieren uitgeven", licht Van der Burg toe.

Enschede

De gemeente Enschede heeft vooral ervaring met particulier opdrachtgeverschap, en minder met de collectieve variant. "We hebben inmiddels zo'n 200 kavels aan particulieren uitgegeven. Het is veel intensiever dan werken met een projectontwikkelaar. Uitgifte van twintig kavels aan één ontwikkelaar kost ons zo'n 40 uur. Dit kost een administratieve inzet van 20 uur per individuele koper. Maar we doen het omdat de mensen het heel erg waarderen en we er zelf in geloven," verklaart Barbera Rutjes, verkoper van kavels bij de gemeente Enschede. "We proberen zoveel mogelijk vrijheid te houden in het bestemmingsplan door onze eisen te minimaliseren. In ons meest recente project hebben we alleen het maximale bebouwingspercentage en de nok- en goothoogte vastgelegd." Enschede verstrekt ook subsidie voor een bouwbegeleider, 2000 euro per koper. Die begeleiding is ook wel nodig, weet aannemer De Jong. "Het is belangrijk dat er een goede bouwleider bij betrokken is, die de bewoners in het proces begeleidt. Zonder goede regie houd je nooit alle kikkers in de kruiwagen."